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法律资讯

房屋漏水,是房东还是房客的责任?

2016-05-31 09:32

案例】

 

201352日,苏先生和唐先生签订《租赁合同》。合同中约定苏先生承租唐先生位于重庆市沙坪坝区某商铺;租赁合同的期限为201351日起至2017430日止;租金为每月4万元,租金按照每季度(3个月)支付一次,苏先生需在每季度前10日支付下季度租金。

 

201477日,因店内排污管道漏水,导致出租房内积水,店内吊顶、墙纸、地板损坏。苏先生多次通知唐先生予以维修,但是唐先生均拒绝履行,2014729日,为了避免扩大损失,苏先生自行支付了10000元对漏水问题进行维修。同日,苏先生向唐先生付租金60000元,尚余60000元未支付。后因苏先生拖欠唐先生租金,双方无法协商一致,唐先生将苏先生告上重庆市沙坪坝区法院。

 

【法院裁判】

 

一、苏先生于本判决发生法律力后立即给付唐先生2014831日至20141031日期间的房屋租金23835.85元。

 

二、驳回唐先生的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元,减半交纳650唐先生负担450元,苏先生负担200元。

 

【争议焦点】

 

一、租赁房屋的维修义务由谁承担?

 

1.双方当事人签订《租赁合同》,出租人将房屋出租给承租人进行使用,出租人对于出租的房屋应当承担瑕疵担保责任,保证房屋符合适租的条件,并且出租的房屋亦要满足《租赁合同》中的约定,否则出租人需要按照约定采取补救措施,确保房屋满足要求。

 

2.在租赁期间,虽然是承租人实际占有及使用房屋,但是在房屋出现漏水、电路老化等问题时,出租人需要承担房屋首要的维修义务,积极的采取措施,保障房屋的适租性。(合同中没有约定维修义务承担者)

 

二、出租人不履行维修义务时,承租人是否可以拒付租金?

 

按照《合同法》规定,出租人应当按照合同约定提供房屋,承租人支付租金。支付租金是承租人应当履行的法定及合同义务,当房屋出现漏水,出租人拒绝履行维修义务时,承租人有权自行对房屋进行维修,防止损失的进一步扩大,对于维修的费用可以在租金中予以扣除或者延长相应的租期,所以承租人抗辩的范围仅仅是与维修费用相当的租金,超过维修费用的租金仍然需要按期支付,不能任意的扩大,拒绝支付全部租金。

 

【法条链接】

 

《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

 

《合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

 

《合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

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